Práva, povinnosti a náležitosti hlasovania podľa novely zákona o vlastníctve bytov

Hlasovanie, ktoré sa týka zmien v bytovom dome, najčastejšie prebieha na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo v dome, v ktorom je zriadené Spoločenstvo, na Zhromaždení. Ako však prebieha samotné hlasovanie, aké podmienky a postupy musia byť dodržané, aby bolo platné, je mnohým vlastníkom stále nejasné, aj keď práva, povinnosti a náležitosti hlasovania ustanovuje novela zákona č.182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1.10.2014.
_________________________________________________________________________________

Pred začatím konania schôdze vlastníkov, resp. zhromaždenia

Schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov, resp. Zhromaždenie sa zvoláva písomne a oznámenie  musí byť doručené každému vlastníkovi bytu či nebytového priestoru v bytovom dome minimálne päť pracovných dní pred konaním zhromaždenia. Okrem oznámenia o konaní (čiže dátumu, času a miesta konania) musí obsahovať aj program schôdze. V prípade, že sa na zhromaždení plánuje rokovať o väčších investíciách či opravách, prípadne úverovaní, je vhodné aby v prílohe oznámenia boli priložené aj podrobnejšie informácie, ako napríklad možnosti riešenia, podmienky výberového konania alebo prípadné možnosti úverov, alebo iné materiály na preštudovanie, aby boli vlastníci vopred informovaní a mali možnosť sa pripraviť.

Kedy môžeme hlasovať

Schôdza sa považuje za uznášaniaschopnú, ak sú na začiatku schôdze prítomné aspoň dve tretiny všetkých vlastníkov. V takomto prípade sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov. Všetky skutočnosti, ktoré majú vplyv na výsledok rozhodovania by mali byť zachytené v zápisnici, a teda aj prípad, ak sa na schôdzu nedostaví dostatočný počet vlastníkov. Ak ani do hodiny od začatia schôdze sa nedostaví dvojtretinová väčšina, po hodine sa môže hlasovať nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov. Vždy však je potrebné brať do úvahy len jeden hlas za byt alebo nebytový priestor. Aj pri týchto základných pravidlách však musíme vziať do úvahy aj výnimky z hlasovania, kedy nepostačuje rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny prítomných, prípadne sa o niektorom bode nesmie rozhodovať ak nie je schôdza uznášaniaschopná.

Spôsoby hlasovania

Aktuálne znenie zákona nám umožňuje dva základné spôsoby hlasovania podľa spôsobu prijímaných rozhodnutí, a to osobne alebo písomne. Následne rozdeľuje hlasovanie do kategórií podľa minimálneho potrebného množstva hlasov. Ide o hlasovanie nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov, nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, hlasovanie dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov, resp. v stanovených prípadoch až štvorpätinovou väčšinou. S výnimkou nadpolovičnej väčšiny prítomných, ktorá sa týka hlasovania na schôdzi, sa tieto veľkostné požiadavky vzťahujú aj na písomné hlasovanie. Zákon teda hovorí o základnom hlasovaní a vymedzuje výnimky z týchto základných pravidiel, kde sa bude požadovať viac ako základná väčšina.

Hlasovanie na schôdzi

Každé hlasovanie má mať presne formulované zadanie a jasné, jednoznačné a zrozumiteľné uznesenie – výsledok hlasovania, aby závery nebolo možné spochybniť.  Do zápisu sa teda zvyčajne zaznamená nie len výsledok hlasovania ale aj presný počet zúčastnených a počty hlasujúcich za/proti návrhu, prípadne aj ďalšie skutočnosti (zdržali sa, nehlasovali, a pod.) Ešte raz pripomenieme, že každý byt/nebytový priestor má len jeden hlas. Nezáleží teda na tom, koľko vlastníkov má byt či nebytový priestor. Ak by však takýto vlastníci neboli vo svojom hlasovaní jednotní, ich hlas môže byť neplatný. Je teda potrebné takéto hlasovanie skúmať hlbšie.

                                       

Na hlasovanie môžeme splnomocniť aj inú osobu, tá však musí úradne overenú plnú moc predložiť pred začatím schôdze. Zároveň novela už neumožňuje všeobecné plné moci. Plná moc musí obsahovať príkaz, ako v danom bode hlasovať. Aj tu samozrejme existuje výnimka, ak by bola plná moc v plnom rozsahu práv a povinností vlastníka. Tu je však potrebné si uvedomiť dôsledky takejto plnej moci, ktorá by nemala byť zneužívaná na dosiahnutie dostatočného počtu hlasujúcich ale skutočne v ojedinelých a odôvodnených prípadoch.

Dobrým zvykom je na začiatku schôdze určiť zapisovateľa, prípadne aj overovateľa zápisnice, ktorý priebeh a výsledky hlasovania zapíše do zápisnice a následne overovateľ potvrdí pravdivosť uvedených skutočností. Výsledky hlasovania sa zverejňujú, takže táto zápisnica slúži aj na zverejnenie priebehu a výsledkov hlasovaní. K zápisnici sa prikladá prezenčná listina s podpismi vlastníkov s vyznačeným dátumom a miestom konania, opäť aby bolo možné preukázať uskutočnenie. Ten, kto zhromaždenie zvolal, oznámi výsledok hlasovania  a to do piatich pracovných dní od hlasovania zvyčajne na nástenke bytového domu alebo iným v dome obvyklým spôsobom. Originál zápisnice archivuje správca, resp. predseda SVB, prípadne iná poverená osoba.

Písomné hlasovanie

Okrem hlasovania na zhromaždení nám teda zákon umožňuje hlasovať aj písomnou formou. Podľa aktuálneho znenia zákona písomné hlasovanie plne nahrádza hlasovanie na schôdzi/zhromaždení vlastníkov, tzn. že za predpokladu dodržania povinných náležitostí hlasovania je možné tento spôsob hlasovania použiť rovnocenne ako na schôdzi/zhromaždení. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda SVB, rada SVB, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada SVB.  Prípadne o písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci na schôdzi. Aj tu platí oznamovacia povinnosť o termíne a mieste hlasovania a o jednotlivých otázkach, a to 7 kalendárnych dní vopred. Je potrebné zdôrazniť, že aj samotná hlasovacia listina, prípadne listiny musia spĺňať náležitosti uvedené v zákone, inak by mohlo byť hlasovanie neplatné. Ako pri prvom spôsobe hlasovania, aj tu ten, ktorý vyhlásil písomné hlasovanie, zverejní výsledok do piatich pracovných dní. Aby bolo hlasovanie písomnou formou platné, musí byť vyjadrený súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP so zreteľom na  zákonom stanovené výnimky.